《順德區試點共有產權住房管理實施細則》解讀
發表日期: 2021-01-06 09:51
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文章來源:順德區委區政府辦公室
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點擊查看文件:佛山市順德區人民政府辦公室關于印發順德區試點共有產權住房管理實施細則(試行)的通知


      一、《實施細則》的主要內容
      《實施細則》分七章共35條。主要內容如下:
      (一)總則。一是明確共有產權住房的概念,是納入城鎮保障性安居工程管理的。二是明確區屬各職能部門及鎮街的分工,共同負責做好本轄區共有產權住房工作。三是明確共有產權住房由代持機構代表區政府持有共有產權住房政府份額,并按照有關規定和合同約定負責具體管理服務工作。
      (二)規劃建設與房源籌集。一是明確了選址要求。二是明確了土地供應的主要方式及房源籌集建設的方式。三是明確共有產權住房以建筑面積90平方米以下的中小套型為主及相關建設要求。四是明確了資金和政策支持。
      (三)價格和產權。一是明確了售價確定方式!跋薹績r、競地價”等方式籌集的共有產權住房的銷售價格不高于出讓文件限定的銷售價格;其他方式籌集的銷售價格應綜合考慮建設成本及承購人購買能力等因素確定,單套銷售單價上下浮動比例不超過銷售均價10%;二是明確了產權份額確定方式。承購人產權不低于50%,同批次銷售的同一項目的產權份額相同。三是明確了在產權轉讓、退出、回購時,共有產權住房的銷售價格的確定。
      (四)申購、審核與配售。一是明確了申購條件。申購人已婚的無年齡限制,單身的應年滿30周歲;戶籍申購人具有本區城鎮戶籍滿1年且申購人及其家庭成員在本區沒有宅基地及宅基地固化資格;非本區戶籍申購人申購前在本區連續繳納基本養老保險滿60個月(發生中斷、補繳情況的累計不超過6個月且相應的月份不計在內)且持有本區的居住證滿3年;申購人及其家庭成員名下無本市的住宅且5年內在佛山市沒有商品房轉讓記錄。二是明確了優先條件,符合申購條件的公共租賃住房、租賃補貼家庭優先配售供應。三是明確了申購和審核程序,具體申請材料及審批環節均作明晰。四是明確了配售程序,每批次房源供小于求時以搖珠方式確定購買人,不采用輪候方式。選定住房后需簽訂共有產權住房購房合同。
      (五)約定和管理。對共有產權住房使用、維修、退出、抵押、繼承、檢查進行約定,明確共有產權住房產權流轉實行封閉運行,房屋不得出租或出借,滿足住房限售年限申請轉讓的采用市場評估方式退出。封閉式運行是指暫不允許承購人購買政府產權份額取得完全產權,承購人只能通過轉讓自持產權份額退出共有產權住房。
      (六)法律責任。一是明確了購房人違規申購、使用、轉讓等情形的相關責任。二是明確了政府部門和管理機構責任。
      (七)附則。明確了實施細則的制定方式和施行有效期。
      二、《實施細則》制定依據
      1.《國務院辦公廳關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》(國辦發〔2011〕45號)
      2.《住房和城鄉建設部 國家發展和改革委員會 財政部 國土資源部 中國人民銀行 中國銀行業監督管理委員會〈關于試點城市發展共有產權性質政策性商品住房的指導意見〉》(建!2014〕174號)
      3.《住房和城鄉建設部〈關于印發完善住房保障體系工作試點方案的函〉》(建保函〔2019〕220號)
      4.《廣東省住房和城鄉建設廳〈關于開展共有產權住房政策探索試點的通知〉》(粵建保函〔2018〕993號)
      5.《廣東省住房和城鄉建設廳 廣東省發展和改革委員會 廣東省財政廳 廣東省自然資源廳 中國人民銀行廣州分行 中國銀行保險監督管理委員會廣東監管局〈關于因地制宜發展共有產權住房的指導意見〉》(粵建!2020〕123號)
      6.《佛山市人民政府辦公室〈關于推進共有產權住房政策探索試點工作的實施意見〉》(佛府辦〔2020〕12號)
      三、主要條款的解讀
      (一)什么是共有產權住房
      是指納入城鎮保障性安居工程,由政府投資或提供政策優惠,按照有關標準籌集建設,以部分產權設定銷售價格,面向符合條件的本區城鎮戶籍無房家庭和非本區戶籍無房家庭供應,實行政府與承購人按份共有,并通過約定限制使用、收益和處分權利的政策性住房。
      (二)共有產權住房主要供應給哪些市民
      主要面向符合條件的城鎮戶籍市民和新市民(申購人已婚的無年齡限制,單身的應年滿30周歲;戶籍申購人具有本區城鎮戶籍滿1年且申購人及其家庭成員在本區沒有宅基地及宅基地固化資格;非本區戶籍申購人申購前在本區連續繳納基本養老保險滿60個月且持有本區的居住證滿3年;申購人及其家庭成員名下無本市的住宅且5年內在佛山市沒有商品房轉讓記錄,尤其是新就業、青年“剛需”群體(指收入、財產超過承租公租房限制條件,但又暫不具備購買商品住房經濟負擔能力的群體)。
      (三)什么人不能申購
      1.申購人及其家庭成員已簽訂本市住房購買合同或產權調換形式的征收(拆遷)補償協議。也就是說已經有房的家庭;
      2.有自有產權住房家庭夫妻離異后一方單獨提出申購,申購時點距辦理離婚登記或離婚判決生效的時點未滿1年;
      3.申購人被列入失信懲戒名單。|
      (四)什么人能優先申購
      1.符合申購條件的公共租賃住房、租賃補貼家庭;
      2.法律法規或者國務院規范性文件規定的共有產權住房優先供應對象。
      (五)房子能賣嗎
      不滿5年的,不允許轉讓。滿5年,購房人可按市場價格轉讓所購房屋產權份額。轉讓對象仍需符合購買條件。
      (六)什么是代持管理機構
      共有產權住房由區住房保障主管部門作為代持機構(簡稱代持機構),代表區政府持有共有產權住房政府份額,并按照有關規定和合同約定負責具體管理服務工作,包括與承購人簽訂配售合同、日常管理、回購及再上市交易等事項。共有產權住房產權由個人與政府按份共有,“按份共有”是指按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權,即按明確的比例享有所有權。承購人購買共有產權住房時,需要與代持機構及建設單位簽訂相關共有協議,就共有事項約定雙方的權利義務。區住房保障主管部門可參照有關規定委托專業運營管理機構負責操作上述具體事項。
      (七)共有產權住房在享受物業、教育、金融機構服務等權益與商品住房有差別嗎
      沒有差別。購買共有產權住房視同購買商品住房,共有產權住房和商品住房同一小區的,應當納入所在小區統一管理,并享受同等物業服務、承擔同等義務。建設單位或物業管理單位不得在共有產權住房和商品住房之間設置圍墻等物理隔離進行區別對待。1個家庭只能購買1套共有產權住房,并享受與購買商品住房同等的落戶、入學等公共服務。另外,可以申請向金融機構按揭貸款、住房公積金貸款或提取住房公積金余額,可以作為本社區居民參加社區活動等家庭服務。
      已承購共有產權住房的家庭和個人,其家庭成員不再另外享受佛山住房保障政策,包括申請承購共有產權住房和租住公共租賃住房等。
      (八)共有產權住房的套型面積有多大
      共有產權住房以建筑面積90平方米以下的中小套型為主,目前我區擬籌建的共有產權住房建筑面積一般不超過90平方米,以60~80平方米兩居室或小三居室成套住宅為主,由申購人根據居住需求和經濟能力自行考慮選擇購房面積大小。
      (九)共有產權住房享受哪些政策
      共有產權住房建設籌集等執行國家規定的各項稅費優惠政策。購買、轉讓共有產權住房按照面積份額計算確認相關稅費。承購人購買、轉讓共有產權住房所產生的稅費,代持機構不承擔,由承購人或轉讓方按國家相關稅收政策繳納,符合條件的,可按照規定享受相關稅費優惠政策。
      (十)共有產權住房售價如何確定
      共有產權住房銷售前,首先要由代持機構辦理評估,取得市場價作為參考。
      共有產權住房申請購買人稱“申購人”,購得后稱“承購人”。土地出讓時“限房價、競地價”等方式集中新建的,由開發建設單位按照不高于出讓文件的限價確定具體銷售價格;其他方式籌集建設的,綜合考慮市場價、各種建設成本和保障對象購房承受能力確定銷售均價。單套住房售價,其設定以銷售均價為基礎,上下浮動比例不超過10%。
      (十一)共有產權住房的共有產權比例如何確定
      購房人產權份額不低于50%,同批次銷售的同一項目的產權份額相同,其余部分為政府產權份額。承購人不得分割個人產權份額以及增購政府產權份額。政府產權份額應由政府指定代持機構代為持有。
      (十二)如何辦理共有產權住房申購手續
      申購及審核程序的步驟詳見第二十條,主要是公告——申請——資料審核——公示及異議申訴——配售簽約等幾步。具體以發布共有產權住房的申購公告為準。
      (十三)購買共有產權住房如何付款
      承購人可以按開發建設單位給出的付款方式和時間要求,自主選擇一次性付款、分期付款、住房公積金貸款、住房商業貸款、住房公積金與商業貸款組合貸款等方式。
      (十四)購買共有產權住房能辦理不動產登記證嗎
      可以,由開發建設單位統一辦理。
      (十五)共有產權住房有什么使用限制
      承購人不能購買政府產權取得完全產權,滿足規定住房限售年限的,承購人可以以市場評估價轉讓產權份額退出。另外,承購人不得將共有產權住房出租或出借給除本人或配偶的直系親屬之外的他人使用。承購人違規申購、使用、轉讓共有產權住房,以及按照合同約定必須退出但拒不退出,承諾騰退所租住的公共租賃住房或直管公房但在規定期限內拒不騰退,依法追究其法律責任,5年內禁止其享受本區住房保障政策,將其失信信息按照規定納入市公共信用信息管理系統,依法予以失信懲戒
      (十六)買了共有產權住房后取得其他住房怎么辦
       承購人持有共有產權住房期間,承購人及其家庭成員通過購買、繼承、受贈等方式取得其他住房,承購人應當按照相關規定和合同約定,退出個人所持有共有產權住房的產權份額并辦理不動產轉移登記手續,由代持機構根據有關規定安排轉讓給符合申購條件的申請人。不滿5年的,原承購人退出時所持產權份額成交價格與原購買時成交價格的差值收益歸代持機構所有。轉讓時成交價格低于原購買時成交價格,代持機構不予補償差價。
      (十七)共有產權住房能否繼承
      承購人亡故,其法定繼承人符合共有產權住房申購條件的,可繼承共有產權住房個人份額,并重新計算所得共有產權住房的時間。繼承人在本區有自有住房或雖無自有住房但選擇退出共有產權住房的,可以繼承承購人產權份額轉讓收入。
      (十八)由誰承擔共有產權住房管理和維修責任和義務
      由承購人承擔,住房專項維修資金和物業管理服務費也由承購人按照整套共有產權住房全部產權建筑面積計算全額繳交,并享受住宅專項維修基金和物業管理服務的相應權利。
      (十九)代持機構有權檢查共有產權住房嗎
      為了防止違規出租、出借或其他違法使用問題,代持機構在有必要的情況下可以按照國家有關規定方式對共有產權住房進行巡查,承購人應配合代持機構巡查實際居住情況。另外,如果被投訴舉報涉嫌違法違規使用住房時,承購人應配合相關調查取證。
      (二十)使用虛假資料申購有什么后果
      弄虛作假的申購無效,即使取得住房也要退還,并依法追究其法律責任,5年內禁止其享受本區住房保障政策,將其失信信息按照規定納入市公共信用信息管理系統,依法予以失信懲戒。
      (二十一)申購中簽后放棄購買有什么后果
      申購人申購前應仔細查看申購公告資料后再參加申購,尤其是做好自身經濟能力衡量,未按時到場參加選房的購房人視作自動放棄,同時,該購房人的本次申購資格作廢。

 

(佛山市順德區住房城鄉建設和水利局)


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