關于《佛山市順德區商品廠房開發和監管操作辦法》的政策解讀
發表日期: 2021-02-08 11:02
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文章來源:順德區委區政府辦公室
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點擊查看文件:佛山市順德區人民政府辦公室關于印發佛山市順德區商品廠房開發和監管操作辦法的通知


  為貫徹落實《廣東省自然資源廳 廣東省發展和改革委員會 廣東省工業和信息化廳 廣東省住房和城鄉建設廳 廣東省生態環境廳 廣東省市場監督管理局關于印發進一步降低用地成本促進中小企業發展若干政策措施的通知》(粵自然資規字〔2019〕8號)文件要求,規范商品廠房租售市場,降低生產企業投資成本,佛山市自然資源局順德分局、佛山市順德區發展和改革局、佛山市順德區經濟促進局、佛山市順德區住房城鄉建設和水利局、佛山市順德區市場監督和管理局、佛山市生態環境局順德分局根據有關法律法規的規定,結合我區工作實際,制定了《佛山市順德區商品廠房開發和監管操作辦法》(以下簡稱“《操作辦法》”),經區人民政府同意并印發。

  《操作辦法》主要是細化了粵自然資規字〔2019〕8號文第九條中關于“規范工業廠房租售市場。各地要加強工業廠房租售市場監管力度,工業廠房要直接銷售或租賃給工業或與工業生產相配套的生產性服務業的市場主體。嚴厲打擊惡意炒作、囤積工業廠房擾亂租售市場行為,嚴禁承租方擅自轉租、分租,防止炒作工業廠房……破除對工業用地和廠房各種形式的壟斷,抑制哄抬工業地價和租金行為”的規定!恫僮鬓k法》制定的核心是規范商品廠房租售市場,防止炒作工業廠房,同時設定了一些限制條件防范擅自改變工業物業的土地和房屋用途進行商品房開發,F就有關內容解讀如下:
  一、主要內容

 。ㄒ唬╆P于《操作辦法》的適用范圍!恫僮鬓k法》第一條明確“順德區范圍內以出讓方式取得的國有工業用地使用權,符合產業發展規劃,經批準實施建設商品廠房的項目”。即工業物業是在國有建設用地上建造的,且該國有建設用地的用途為工業;項目符合產業發展規劃,且為經批準實施建設的商品廠房項目。

 。ǘ╆P于批準實施建設商品廠房的條件!恫僮鬓k法》第二條明確“用于開發建設商品廠房的工業用地,規劃容積率不得低于2.5。政府出讓土地前,應對出讓地塊開發后的產業發展計劃、方向與定位進行規劃;商品廠房項目開發經營主體應設立房地產開發企業,具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書;轄區鎮人民政府(街道辦事處)、高新區管委會或其指定單位必須與受讓工業用地的企業簽訂《投資開發建設協議書》,明確約定商品廠房項目在產業方向定位、產值、固定資產投資、稅收等方面的約定條件和違約處置機制,并對開發企業在商品廠房銷售、租賃、二次轉移對象等方面制定自律規定,開發企業應按自律規定與入駐企業簽訂協議,并約定違反自律規定的違約責任”。其中企業自律規定主要包括:商品廠房的銷售對象原則上應為符合園區準入條件的商事主體或其投資者;對購買商品廠房的商事主體或其投資者約定5年內限制轉讓(企業重組、破產清算或司法拍賣除外)、使用用途以及空置時限條款約定。

 。ㄈ╆P于商品廠房的開發建設!恫僮鬓k法》第三條明確“商品廠房開發建設應按照房地產開發建設有關法律法規和我區相關政策規定執行。對于需要辦理固定資產投資項目審批、核準、備案的項目,由區發改局、各鎮(街道)對產業方向進行符合性審查,嚴格把好產業項目立項準入關口”。

 。ㄋ模╆P于商品廠房的經營銷售!恫僮鬓k法》第四條明確“1.商品廠房項目銷售應符合有關法律法規規定和政策要求。生產廠房銷售單元面積不得小于300平方米。2.開發企業應嚴格執行自律規定,嚴格控制購買對象資格,杜絕炒賣行為。3.商品廠房的預(銷)售,必須在銷售現場公示《商品房規劃用途告知書》,公示所售房屋的土地性質、房屋規劃用途,并明確主導產業方向等;簽約時,需與購房者一并簽訂《商品房規劃用途告知書》。4.商品廠房的預(銷)售,交易雙方應根據《投資開發建設協議書》進行約定,產業類型須符合產業定位,由《投資開發建設協議書》中的政府代表方機構進行準入審查后方可簽訂《商品房買賣合同》。5.商品廠房的租賃,出租人與承租人應憑《投資開發建設協議書》中政府代表方機構的準入審查意見到所在鎮(街)住建管理機構辦理商品房租賃登記備案”。

 。ㄎ澹╆P于商品廠房的登記發證!恫僮鬓k法》第五條明確“商品廠房項目取得竣工驗收備案,符合有關條件的,可向不動產登記部門申請商品廠房項目的國有土地使用權及房屋所有權首次登記。不動產登記部門應根據《商品房買賣合同》辦理商品廠房的轉移登記”。

  二、限制性規定

  為防止炒作工業廠房,防范擅自改變工業物業的土地和房屋用途進行商品房開發,《操作辦法》作出了以下限制性規定:

 。ㄒ唬╅_發企業應嚴格執行自律規定,嚴格控制購買對象資格,杜絕炒賣行為。商品廠房的銷售對象原則上應為符合園區準入條件的商事主體或其投資者;對購買商品廠房的商事主體或其投資者約定5年內限制轉讓(企業重組、破產清算或司法拍賣除外)、使用用途以及空置時限條款約定。

 。ǘ┥a廠房銷售單元面積不得小于300平方米。

 。ㄈ┥唐窂S房的預(銷)售,必須在銷售現場公示《商品房規劃用途告知書》,公示所售房屋的土地性質、房屋規劃用途,并明確主導產業方向等;簽約時,需與購房者一并簽訂《商品房規劃用途告知書》。

 。ㄋ模┥唐窂S房的預(銷)售及租賃,雙方憑《投資開發建設協議書》中的政府代表方機構的準入審查意見簽訂《商品房買賣合同》或辦理商品房租賃登記備案!锻顿Y開發建設協議書》中的政府代表方機構承擔審查監管主體責任,對開發企業履行協議進行監管和違約行為的處置。

  三、其他特殊情形

 。ㄒ唬恫僮鬓k法》實施前已經辦理《廣東省企業投資項目備案證》的商品廠房項目,按原有政策執行。

 。ǘ恫僮鬓k法》實施前有資質的開發企業開發建設的商品廠房已經出售給符合準入條件的商事主體或其投資者以外的自然人或企業的,開發企業應引導其出租或轉讓給符合準入條件的企業生產經營,或引導企業通過轉型升級再申請入園生產經營,或由開發企業回購處理。

 。ㄈ┓巧唐窂S房的工業物業產權,其分割銷售適用《廣東省自然資源廳關于明確工業物業產權分割及分割轉讓不動產登記有關事項的通知》(粵自然規字〔2019〕3號)的有關規定。

 。ㄋ模┩恋爻鲎尲s定無償返還集體經濟組織的配建商品廠房,參照《操作辦法》執行。



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